Olivier Rozenfeld, président du groupe Fidroit, le reconnaît: «on ressent une certaine défiance des épargnants vis-à-vis des placements financiers. L’immobilier devient le support idéal pour préparer sa retraite et percevoir des revenus complémentaires». D’autant que, contrairement aux placements financiers, il peut être financé à crédit. Ce qui présente un double avantage: vous n’alourdissez pas votre fiscalité pendant que vous êtes en activité (les intérêts d’emprunt sont, sauf exception, déductibles des loyers) et vous ne percevrez des revenus complémentaires qu’au moment où vous en aurez besoin, à la fin de votre emprunt. L’idéal étant, bien sûr, de la faire coïncider avec votre départ en retraite!
Adaptez votre investissement à votre date de départ en retraite
Il ne vous reste plus qu’à sélectionner un placement immobilier en fonction de vos affinités, mais aussi de la date prévue de votre retraite. Si elle intervient dans 15 ans ou plus, vous pouvez acquérir la nue-propriété d’un bien, dont vous deviendrez plein propriétaire sous 15 à 20 ans (démembrement). Pour un délai d’une dizaine d’années, mieux vaut acheter à crédit des parts de
SCPI de rendement (voir le n°1121 du Particulier «Les rendements des SCPI toujours au beau fixe») ou réaliser un investissement locatif en direct. Si votre retraite est imminente et que vous
souhaitez percevoir des revenus complémentaires, il vous reste la solution de vendre votre logement en viager. Dans ce cas, plus vous serez âgé lors de cette opération, plus les sommes perçues seront élevées.
1 Achetez un bien en nuepropriété. A faire : 15 à 20 ans avant la retraite.
Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier présente plusieurs avantages. D’abord, vous profitez d’une décote sur le prix d’achat. « Pour un démembrement de 15 ans, le bien est généralement
acheté à 60 % de sa valeur. Sur des durées supérieures, on gagne, en moyenne, 2 % par an », explique Bertrand Birade, directeur commercial de Caerus Immobilier. L’opération est neutre fiscalement, car vous ne touchez pas de loyers durant le démembrement (c’est l’usufruitier qui les perçoit), ce qui n’alourdit pas votre fiscalité. Mieux, la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans
l’assiette d’imposition à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Par exemple, si vous avez débloqué une partie de votre PEA (ou de tout autre actif taxable à l’ISF) pour acquérir la nue-propriété, vous allez réduire d’autant votre assiette taxable à cet impôt. Autre atout : si vous achetez à crédit et que l’usufruitier est un bailleur social (à Paris, Batigere, Logirep, la RIVP…), vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers que vous percevez par ailleurs. À l’issue du démembrement, vous récupérerez la pleine propriété du bien (libre d’occupant) sans frais ni taxes. Vous pouvez alors l’occuper, le revendre ou le mettre en location pour percevoir un complément de revenus.
Des logements de qualité dans des communes dynamiques.
Chaque année, environ 1 500 logements sont proposés en démembrement de propriété, généralement au sein d’immeubles neufs de qualité. Avant de signer, assurez-vous que la valeur en pleine propriété n’a pas été surévaluée. Et vérifiez les obligations de l’usufruitier en matière de remise en état du logement à l’issue du démembrement (voir le n° 1065 du Particulier, p. 48).
2 Investissez dans des parts de SCPI. A faire : 10 ans avant la retraite.
Investissement clés en main, sécurisé, procurant des revenus réguliers (voirn°1121 du Particulier «Les rendements des SCPI toujours au beau fixe»), les SCPI de rendement sont, pour Philippe Vergine, fondateur de Primaliance.com, « un placement retraite par excellence, car il offre beaucoup de souplesse et un revenu locatif mutualisé ». Les SCPI peuvent être acquises à crédit, à des taux légèrement supérieurs (de l’ordre de 0,50 %, environ) à ceux obtenus pour un investissement en direct. Vous pouvez aussi n’acheter que la nue-propriété des parts. Par rapport à un achat en pleine propriété, vous bénéficiez d’une décote de 20 % en moyenne, pour un démembrement de 5 ans (33 % pour 10 ans). Et, ne percevant pas de loyers, vous n’alourdissez pas votre fiscalité.
Mais toutes les SCPI ne sont pas accessibles en démembrement. « Sur les 85 SCPI de rendement, environ 25 peuvent faire l’objet d’un démembrement. Ce qui explique qu’il y ait parfois un
délai d’attente de 2 à 3 mois pour acquérir des parts », constate Jonathan Dhiver, fondateur de meilleureSCPI.com.
3 Réalisez un investissement locatif en direct. A faire : 15 avant la retraite.
Si vous achetez un bien immobilier, vous devrez, là aussi, investir à crédit pour différer la perception des revenus locatifs au moment de votre retraite. Soyez très vigilant sur le dynamisme de la commune dans laquelle vous investissez et sur la localisation du logement. La proximité des commerces, des écoles et des transports sont de sérieux arguments ! Si vous achetez dans le neuf dans le cadre du régime Pinel, veillez à pas surpayer votre bien (voir le n°1125 du Particulier «Comment investir en Pinel avant la fin de l’année»).
4 Le viager : seulement après 70 ans. A faire : après mon départ à la retraite.
Si vous n’avez pas anticipé votre retraite et que vous avez au moins 70 ans (en deçà, les acheteurs ne seront pas intéressés), vous pouvez vendre votre résidence principale ou secondaire en viager. Vous percevez d’abord un capital (ou « bouquet »), payé le jour de la signature chez le notaire, puis une rente, versée jusqu’à votre décès. Le bouquet représente de 30 à 40 % de la valeur vénale
du bien (sa valeur s’il avait été vendu avec une transaction immobilière traditionnelle). Ainsi, pour une maison de 800 000 €, occupée par un crédit-rentier de 75 ans, la valeur du bouquet sera de
220 000 € et la rente mensuelle de 1 350 € (voir le n°1079 du Particulier "Marché immobilier : comment acheter un bien en viager»). Vous avez la possibilité d’occuper le logement jusqu’à
votre décès (viager occupé). « Le vendeur se constitue une retraite complémentaire en restant chez lui. La perception des rentes est très sécurisée. En cas d’impayés, la vente est annulée
et les sommes versées restent la propriété du vendeur», explique Michel Paingris, directeur général de Viagefi.
Source : Le Particulier N°1127
Auteurs : CHEYSSON-KAPLAN (Nathalie), DURAND-BAZIN (Frédéric), SIMONI (Charlotte), VALIN-STEIN (Valérie)