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Dispositif Censi-Bouvard : quelles sont les nouvelles règles ?

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Dispositif Censi-Bouvard : quelles sont les nouvelles règles ?

Le dispositif Censi-Bouvard a été reconduit pour un an dans le cadre de la loi de finances 2017. Cependant son périmètre a été réduit. Il ne porte désormais que sur l’achat d’un appartement meublé dans une résidence de service étudiante ou pour seniors (actifs ou dépendants). Les résidences de tourisme (de loisirs ou d’affaires) ne sont plus éligibles.

Le dispositif fiscal autour des résidences de services, appelé LMNP Censi-Bouvard, devait se terminer le 31 décembre dernier. Le Parlement sur proposition du Gouvernement a décidé de le reconduire pour un an de plus. Peu de choses ont changé. Seul le périmètre des résidences de service éligibles a été réduit : les résidences de tourisme, tant loisirs que d’affaires, ne sont plus concernées. Pour le reste, le dispositif a donc été reconduit tel quel.

Le principe du dispositif ? Votre bien doit être obligatoirement loué meublé, pendant neuf à douze ans, à un exploitant professionnel. Cette durée débute le jour de la prise d’effet du bail signé entre l’investisseur particulier et l’exploitant de la résidence de service. La location doit être effective au plus un mois après la livraison du logement s’il est neuf ou après la date de son acquisition dans tous les autres cas.

Réduction d’impôt sur le revenu
Notez que le bien peut être acquis en l’état futur d’achèvement, neuf (livré il y a moins de deux ans) ou achevé depuis plus quinze ans mais avec des travaux de réhabilitation. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu étalée sur neuf ans égale à 11% hors taxe du prix de revient limité à 300 000 euros par an, soit au maximum 3 666 euros environ chaque année. Attention, ce montant intègre le plafond des niches fiscales de 10 000 euros.

Avec les résidences de services, vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative, l’exploitant s’en charge. Il a d’ailleurs reçu un agrément pour trouver les locataires et faire fonctionner la résidence (accueil, entretien, animations, services…). De fait, vous n’aurez pas la possibilité de séjourner dans votre bien ou d’y loger un enfant étudiant ou un parent à la retraite. Mais il peut y avoir des accords au cas par cas avec l’exploitant. Mis bout à bout, vous pouvez espérer un rendement annuel entre 3,5 à 4% selon le type de résidence. Les résidences seniors offrant un meilleur rendement.

Cela étant, rien n’est acquis et sûr d’avance. Ce chiffre peut augmenter ou baisser selon la gestion de la résidence. Si la réduction fiscale constitue un attrait majeur, il faut donc avoir en tête que ce n’est pas un investissement sans risque. Outre de revendre éventuellement à un prix moindre, la résidence peut ne pas attirer le public visé. Plusieurs raisons peuvent expliquer cette situation : une mauvaise étude de marché, une localisation peu attirante, un entretien ou une ambiance des lieux dégradés, des loyers trop élevés par rapport au pouvoir d’achat des populations locales. Ce qui peut amener l’exploitant à baisser les loyers, augmenter les charges pour rénover ou réaménager la résidence. Dans tous les cas, le rendement peut baisser.

Source : L’Express (B-J Blandet)

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