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Les SCPI, nouveau placement préféré des Français ?

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Les SCPI, nouveau placement préféré des Français ?

La pierre-papier continue à remporter tous les suffrages. En 2016, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement ont enregistré un nouveau plus-haut en termes de collecte et d’investissements, révèle MeilleureSCPI.com. Le rendement moyen a atteint 4,64 %.

L’appétit des investisseurs en faveur de la pierre-papier ne fait que croître et embellir. Déjà placement immobilier vedette en 2014 et 2015, les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier de rendement confirment leur succès en 2016. D’après des chiffres de la plate-forme spécialisée MeilleureSCPI.com, ces véhicules, qui donnent l’opportunité d’investir dans l’immobilier tertiaire – bureaux et commerce en France, principalement – sans les contraintes de la gestion locative, ont encore drainé 1,66 milliards d’euros d’argent frais au quatrième trimestre 2016. Soit une progression de près de 37 % par rapport à la même période de 2015. 

Au total, pour l’ensemble de 2016, les SCPI signent un nouveau plus-haut en termes de collecte nette à 5,25 milliards d’euros, après 4,27 milliards d’euros en 2015, 3,5 milliards d’euros en 2014 et seulement 1,1 milliards d’euros il y a dix ans. La tendance a profité à tous les types de SCPI de rendement, au premier rang desquelles les SCPI dédiées aux bureaux. L’engouement pour les SCPI spécialisées (santé, logistique, maisons de retraite …) et la diversification dans le tertiaire européen (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande…), en forte croissance, se confirme. Autre record, cette fois-ci, concernant les montants investis : 5,6 milliards d’euros pour toute l’année 2016. Globalement, « les gérants des SCPI maîtrisent leur collecte et ne sont pas en retard sur les investissements dans un marché très concurrentiel », commente Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. 

La pierre-papier a rapporté 4,64 % en 2016

Clef de l’engouement en faveur de ce placement immobilier, et même s’il s’amenuise peu à peu, le rendement qui reste juteux. Hors SCPI fiscales, la pierre-papier a encore rapporté en 2016, avant fiscalité, 4,64 % net en moyenne (*). La rémunération était de 4,85 % en 2015 et de 5,08 % en 2014. Parmi les 81 SCPI classées par MeilleureSPCPI du point de vue du rendement sur un an, au 4e trimestre 2016, le TOP 4 est occupé par des sociétés de gestion indépendantes avec BTP Immobilier (9,55 %), de Fiducial Gérance, Corum Convictions (6,45 %), de Corum Asset Management, Vendôme Régions (6,13 %), de Vendôme Capital Partners, et Epargne Pierre (6,03 %), de Voisin (voir illustration). 

Pour 2017, MeilleureSCPI.com anticipe un rendement moyen entre 4,40 % et 4,50 %. Les SCPI bénéficient d’un couple rendement-risque qui les surclassent par rapport aux autres placements préférés des épargnants français. Comme son principal « concurrent », le fonds en euros de l’assurance-vie, qui  est en perte de vitesse . La possibilité ouverte par loi dite « Sapin II » de bloquer  provisoirement la liquidité de l’assurance-vie a donné un point de plus à la pierre-papier. Conséquence directe et récente de la nouvelle réglementation, soulignent plusieurs acteurs de ce marché, « des clients ont investi dans des parts de SCPI pour des montants importants et directement issus de rachats sur leurs contrats en euros d’assurance-vie. » 

Un autre témoin de la bonne santé de la classe d’actifs, de sa « performance locative » et de la moindre vacance locative, le taux d’occupation financier (TOF) moyen, qui a augmenté entre le 3ème et 4ème trimestre 2016, passant de 88,5 % à 89,5 % en 2016, toutes catégories de SCPI confondues. « C’est une bonne nouvelle, observe Jonathan Dhiver. La hausse n’a jamais été aussi importante. Elle traduit le fait que de nombreuses SCPI sont arrivées en fin de franchises de loyers [avantages financiers accordés aux locataires au moment de la mise en location et qui ne sont pas alors comptabilisés dans le TOF]. » 

Attention au commerce

Mais, derrière ces indicateurs au beau fixe, quelques clignotants sont à l’orange pour ce placement. Les achats réalisés par les SCPI au 4ième trimestre l’ont été sur un rendement immobilier moyen de 5,16 % (**). « Ce taux d’acquisition se tasse de façon importante, alerte Jonathan Dhiver. Or, dans l’hypothèse où le gestionnaire de SCPI veut distribuer sur l’année un rendement de 4,50 %, il faut retrancher 150 points de base du taux d’acquisition. Ce qui reviendrait à acheter au taux de 6 %. » En d’autres termes, au niveau auquel les SCPI achètent aujourd’hui, soit 5,16 % en moyenne, correspond un rendement à seulement 3,66 %. « Les gérants de SCPI doivent donc être très habiles pour trouver des opportunités d’achat, remarque Jonathan Dhiver. Ils doivent aussi mieux maîtriser les flux de collecte et parfois la limiter. Ils cherchent aussi à investir en dehors de l’Hexagone sur d’autres marchés européens où les rendements d’acquisition sont meilleurs. » Enfin, selon ce professionnel, il faut aussi être vigilant, au sujet du patrimoine des SCPI, sur l’immobilier de commerce dans les périphéries des villes, « qui souffre énormément en ce moment et dont les prix au m2 sont très élevés. La situation est bien plus dangereuse que pour le bureaux. » 

(*) On parle de taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM, notion introduite par l’ASPIM, le 1er Juillet 2012, afin de remplacer le taux de rendement précédemment utilisé car sa formule pouvait conduire à une sur-évaluation ou une sous-évaluation de la performance réelle d’une SCPI.

(**) Loyers perçus sur l’année/prix d’acquisition acte en main ; Le rendement immobilier moyen a été calculé à partir de 41  % des rendements immobiliers qui ont été communiqués par les sociétés de gestion (source : MeilleureSCPI.com)

Source : Les Echos Patrimoine (AS Vion)

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